“地段论”是很多买房人默认的共识：地段越核心，房子的流通性越强。放到上海新房市场，外环内外的热度差异 ，从侧面印证这一观点 。换个视角看 ，外环外市场其实也是检验楼市政策实际效应的关键指标 。
8月25日楼市 “沪六条 ” 出台后，有一些声音出现 ，唱衰外环外市场 ，认为这些区域很难承接政策红利。
真实数据给出了不一样的答案：根据上海市房地产交易中心监测，今年9月 ，上海外环外的新房楼盘日均成交比8月多了40% 。二手房的表现不俗 ，单月卖出1.8万套，交易量占到全市的57% 。
在这样活跃的交易之下 ，如何理性看待滞销楼盘 ，也成了新的话题。
“崛起 ”的外环外市场
“沪六条”出台之后，响应速度最快的其实是开发商 。
8月25日新政发布当天 ，多个楼盘迅速响应 ，打出“24小时不打烊 ”的营销海报，个别项目销售人员还向潜在客户释放出“限时优惠回收 ”信号 。9月17日当天尤其热闹，南山璞缦、保利海上印 、翡云悦府等9个楼盘宣布认购 ，吴淞道1号等4个项目宣布开盘。由此可见 ，开发商纷纷入局，抢滩“金九”的意图明显 。
8月25日新政发布当天 ，多个楼盘迅速响应进行营销
8月25日新政发布当天 ，多个楼盘迅速响应进行营销
新政叠加开发商的策略和速度，确实激发了市场热情 。权威数据显示 ，9月份共有43个项目入市 ，认购比0.75，高于今年以来的0.71。
9月26日 ，位于宝山杨行的金茂棠前项目130套房源“日光 ” ，“红透 ”北上海 。“这是项目第四次开盘，新政发布的第二天刚好是第三批次房源开盘 ，但发布当天 ，有100多组客户过来咨询情况，有些客户还是来自距离比较远的张江 、杨浦 。”项目营销负责人王丽萍告诉记者，看到这样旺盛的市场需求 ，公司才决定顺势推进加推申请、加快取证节奏。
金茂棠前热销
金茂棠前热销
二手房方面 ，外环外市场同样表现不俗。浦东川沙镇板块紧靠外环，上海链家该板块经纪人倪彦鹏说 ，新政前一个月最多成交15套 ，新政后网签量已经冲到约60套，创下板块新高；带看量也明显增加 ，现在周末的带看量差不多相当于过去一整周的总和 。
“可以明显感受到 ，新政之后，二手房在外环外的成交在全市的占比 ，无论是同比还是环比 ，都上升明显，接近20% 。 ”太平洋房屋品牌总监金宇说。成交主要集中在500万元以下 ，置换链条有被加速推动的迹象 ，换句话说，有更多业主希望借助新政完成置换 。
那么谁买房最积极？上海市房地产交易中心有关负责人说，从全市来看 ，改善需求开始释放 。外环外一 、二手住房成交中 ，“沪六条 ”扩容支持的非沪籍新市民 、多子女家庭、成年单身人士 、改善型住房需求群体增购住房约占14%左右，高于全市平均水平。
“我们在实际操作中发现 ，外环外限购取消 、公积金可提取支付首付是最大利好 。”王丽萍说 ，项目认购中有很多原来没有购房资格的客户因为新政有购房资格了，很多客户都反馈 ，提取公积金缓解了首付压力 ，购房也相对轻松了很多 。
新政的另一重要影响，是推动了观望购房者的决策。“有些客户我们叫‘百家客’ ，就是一个门店里大部分经纪人都有他的微信 ，然后带看过很多房源 。新政落地后，这部分客户的决策速度快了不少 ，有的直接签了购房合同 。 ”倪彦鹏说。
靠政策更靠产品力
不可否认 ，从2024年开始，即便多轮新政陆续落地，上海楼市的“冷热分化 ”仍然存在 。
实地走访市场就能发现 ，一边是新房项目“开盘即罄” ，另一边不少售楼处却门可罗雀，甚至出现因认购不足取消摇号的情况 。但这绝非政策传导失效那么简单 ，更多时候 ，是楼盘自身的短板让其难以承接政策红利。
比如，位于嘉定菊园的日月光伯爵天地汇景华庭 ，今年以来销售情况不佳。截至2025年10月 ，四期房源网签去化率约52%，剩余可售房源仍有 112套 。业内人士分析 ，其销售户型难以满足当下市场需求 ，89平方米的户型为两房两卫，118平方米的户型为三房两卫 。
需要说明的是 ，并非位于外环外就一定会滞销。从上海近期楼市表现来看 ，部分外环外项目反而凭借亮眼表现打破了区位偏见 。最近，位于外环外闵行旗忠板块的闵房尚园项目正在认购，认购首日认购率已破100% ，主打叠加、联排 、合院低密产品 。
近期 ，上海内环也出现了销售不及预期的新房项目。9月24日，位于杨浦内环东外滩板块一个名为尚发馨苑的项目开盘 ，虽然备案均价低于周边平均水平 ，且都是现房，但也没有打动消费者 ，40多套房源仅吸引11组客户摇号 。
市场分析认为 ，其原因在于周边界面陈旧，且此次推出房源为一栋楼 ，缺乏完整社区规划 。而且东外滩是杨浦崛起的热门板块 ，保利 、招商、瑞安等品牌开发商汇聚在此。从外观上看，尚发馨苑的设计理念偏落后 ，品质并不突出 ，很难在激烈竞争中脱颖而出 。
尚发馨苑的设计图
尚发馨苑的实景图
由此可见，地段确实是买房时的重要考量，但并非绝对标准 。一个楼盘的销售情况 ，更多是“综合实力”的体现：住宅产品是否贴合当下刚需或改善群体的需求 ，周边教育 、医疗 、商业等配套是否成熟，还有开发商品牌的信誉度与交付能力 ，这些因素都会和地段一起影响购房者的选择。
实力雄厚的开发商往往能通过综合住区的打造 ，在不同板块挖掘居住价值 。即便跳出传统核心区，也能打造出市场认可的品质住宅 。像瑞安在青浦打造的蟠龙天地 ，将商业、生态与住宅融合；中海在普陀真如布局的环宇城MAX与中海臻如府 ，是以大型商业配套+高品质住宅的组合，带动了板块能级提升。
这些案例都说明：好的产品与运营 ，能有效弥补区位认知差 ，成为楼盘热销的关键推手。
上海易居房地产研究院副院长严跃进说，在市场逐渐转为买方市场 ，且购房者日趋理性的前提下 ，政策带来的短期热度、低价引发的临时关注，都难以成为市场持续向好的支撑 。想要在竞争中站稳脚跟，必须跳出“依赖外部利好 ”的思路 ，转而深耕产品本身 。
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